徐州市住宅物業管理條例_法律法規_邳州市保安服務有限公司_http://www.icept-fr.com
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        徐州市住宅物業管理條例

        發布時間:2021/10/20  新聞類別:法律法規 點擊次數:227


        徐州市住宅物業管理條例

        (2021年8月27日徐州市第十六屆人民代表大會常務委員會第四十七次會議通過 2021年9月29日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議批準)

         

        目 錄

        第一章 總則

        第二章 住宅物業管理區域與共有物業

        第三章 管理組織形式

        第四章 前期物業管理

        第五章 物業管理服務

        第六章 物業安全管理與使用維護

        第七章 物業保修金與物業專項維修資金

        第八章 監督管理

        第九章 法律責任

        第十章 附則

         

        第一章 總則

        第一條 為了規范住宅物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造良好居住環境,促進和諧文明社區建設,根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

        第二條 本市行政區域內的住宅物業管理及其監督管理活動,適用本條例。

        本條例所稱住宅物業管理,是指業主自行或者委托物業服務企業、其他管理人,對住宅物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、巡查以及其他日常管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。

        第三條 市、縣(市)、區人民政府應當加強對住宅物業管理工作的組織領導,將住宅物業管理納入現代服務業發展規劃和社區治理體系,建立健全黨委領導、政府監管、業主自治、多方參與、協商共建相結合的工作格局,建立與之相適應的資金投入與保障機制,提高住宅物業管理和服務水平。

        街道辦事處(鎮人民政府)負責本區域內住宅物業管理活動的指導和監督,協助上級人民政府及有關主管部門做好住宅物業管理相關工作。

        社區居(村)民委員會應當指導和監督業主自治,協助并配合街道辦事處(鎮人民政府)做好住宅物業管理相關工作。

        第四條 市、縣(市)、區物業管理主管部門負責本行政區域內住宅物業管理活動的監督管理。

        其他有關部門按照各自職責,負責住宅物業管理活動的有關監督管理工作。

        第五條 街道辦事處(鎮人民政府)應當依法建立綜合執法工作機制,加強對住宅小區內違法行為的巡查、檢查和處理。

        第六條 突發事件應對期間,街道辦事處(鎮人民政府)負責落實政府依法采取的各項應急措施,指導物業服務企業開展相應級別的應對工作,并依法給予物資和資金支持。

        物業服務企業應當按照要求服從政府統一指揮,在街道辦事處(鎮人民政府)指導下積極配合社區居(村)民委員會開展工作,依法落實應急預案和各項應急措施。

        第七條 建立健全社區黨組織、社區居(村)民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制,發揮社區黨組織在基層社會治理中的領導作用。

        第八條 市、縣(市)、區人民政府及其有關部門、街道辦事處(鎮人民政府)等可以通過購買服務等方式,引導第三方機構參與住宅物業管理相關活動。

        鼓勵業主委員會、建設單位、物業服務企業等委托第三方機構開展項目承接查驗、物業費測算、物業服務質量評估等活動。

        第三方機構應當遵循獨立、客觀、公正的原則,依照法律、法規和合同的約定提供專業服務,出具的報告應當真實、客觀、完整,并對出具的報告負責。

        第九條 物業服務行業協會應當依法制定行業規范,加強行業自律,規范行業經營行為,調解物業服務行業糾紛,組織物業服務行業從業人員的業務培訓,督促物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務,提升物業服務水平。

        物業服務行業協會應當接受物業管理主管部門的指導和監督。


        第二章 住宅物業管理區域與共有物業

        第十條 住宅物業管理區域的劃分,應當遵循規劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則,根據物業建設項目確定的用地范圍,考慮業主共有部分共同管理權利行使的范圍、物業的共用設施設備、建筑物規模、物業類型、社區建設等因素劃定。

        自然資源和規劃行政主管部門審查建設項目設計方案時,應當按照有利于實施住宅物業管理的原則,考慮住宅物業管理區域劃分的需要,并聽取物業所在地縣(市)、區物業管理主管部門對住宅物業管理區域劃分的意見。

        建設單位應當根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍,結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定住宅物業管理區域。分期開發或者具有住宅和非住宅等不同物業類型的物業,配套設施設備和相關場地共用的,應當劃定為一個住宅物業管理區域;能夠分割、獨立使用的,可以劃定為不同的住宅物業管理區域。

        已投入使用但尚未劃定住宅物業管理區域的,由縣(市)、區物業管理主管部門會同街道辦事處(鎮人民政府)提出劃分方案,在征求相關業主意見后確定住宅物業管理區域。

        第十一條 新建住宅物業出售前,建設單位應當將劃定的住宅物業管理區域向物業所在地縣(市)、區物業管理主管部門備案,并將已備案的住宅物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

        已劃定住宅物業管理區域并實施物業管理但尚未備案的,由物業服務企業向物業所在地縣(市)、區物業管理主管部門備案。

        住宅物業管理區域劃定后不得擅自變更。確需變更的,應當符合法律法規的規定,并重新辦理備案。

        第十二條 住宅物業管理區域內的以下部分屬于業主共有:

        (一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,電梯、消防、監控、公共照明等附屬設施設備,避難層、架空層、設備層等;

        (二)物業服務用房、共用設施設備使用的房屋;

        (三)住宅物業管理區域內除城鎮公共道路以外的其他道路,除城鎮公共綠地或者依法屬于個人以外的其他綠地;

        (四)法律、法規規定的其他共有部分。

        第十三條 自然資源和規劃主管部門應當對規劃圖紙中標注的物業服務用房的位置和面積進行審核。

        物業所在地縣(市)、區物業管理主管部門在住宅物業交付使用前,應當對物業服務用房進行核實。

        建設單位應當在住宅物業管理區域內按照下列標準配置具備獨立、正常使用功能的物業服務用房:

        (一)建筑面積不低于本住宅物業管理區域內地上地下住宅物業總建筑面積的千分之四,低于一百平方米的,按照一百平方米配置;

        (二)相對集中安排在住宅物業管理區域中心或者出入口附近,配置在地面以上、二層以下,配置在住宅樓內的,應當有獨立通道;

        (三)辦公區配置公共衛生間,并配置獨立計量水、電表等設施。

        分期開發建設的,在物業服務用房尚未交付前,建設單位應當無償提供符合標準的臨時物業服務用房。

        第十四條 物業服務用房竣工驗收后,建設單位應當自承接查驗協議簽訂之日起十日內無償移交。

        建設單位在辦理商品房預售許可、現房銷售備案時,應當注明物業服務用房的位置和建筑面積,不得將物業服務用房計入公攤面積。

        業主委員會辦公、議事用房在物業服務用房中安排,具體位置由業主委員會與物業服務企業協商確定,一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

        未經業主大會同意,物業服務企業、業主委員會不得改變物業服務用房的用途。

        第十五條 建設單位在辦理房屋所有權首次登記時,應當將住宅物業管理區域內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施、物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權,一并申請登記為業主共有,不動產登記機構應當在不動產登記簿上予以記載。

         

        第三章 管理組織形式

        第十六條 業主大會根據劃定的住宅物業管理區域設立,一個住宅物業管理區域成立一個業主大會。

        業主大會由住宅物業管理區域內的全體業主組成,自首次通過管理規約和業主大會議事規則之日起成立。

        業主戶數超過三百戶的,可以成立業主代表大會,履行業主大會的職責。

        業主大會通過的決定對全體業主具有法律約束力。

        第十七條 符合召開首次業主大會會議條件的,建設單位應當在三十日內,向物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)書面提出召開首次業主大會會議的申請,并依法報送籌備首次業主大會會議所需資料。已符合條件而建設單位尚未按照規定報送相關資料的,物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)應當督促建設單位報送,建設單位應當及時報送。

        十人以上業主公開聯名可以向物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)書面提出召開首次業主大會會議的申請。街道辦事處(鎮人民政府)應當及時審核,并在十個工作日內予以答復是否符合召開首次業主大會會議條件。

        自然資源和規劃行政主管部門、不動產登記機構等單位,應當對相關方就籌備成立業主大會所需要的信息資料查詢依法予以配合。

        第十八條 符合成立業主大會條件的,街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到提出籌備業主大會書面申請后六十日內,組織成立首次業主大會籌備組。

        首次業主大會籌備組由業主、建設單位、街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會等派員組成;I備組中的業主成員由街道辦事處(鎮人民政府)組織業主推薦產生。建設單位不委派人員參加的,不影響籌備組的成立;I備組成員人數應當為五至十一人的單數,其中業主成員不少于籌備組成員的百分之六十,籌備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)指定人員擔任。

        業主及其近親屬在住宅物業管理區域開發建設單位任職的,不得擔任籌備組成員。

        籌備組應當自成立之日起七日內,將成員名單在住宅物業管理區域內顯著位置公示五日。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處(鎮人民政府)協調解決。

        籌備組正式開展籌備工作前,縣(市)、區物業管理主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)應當對籌備組成員進行物業管理相關知識的培訓。

        第十九條 籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。建設單位應當在選聘前期物業服務企業前按照規定標準將籌備費用交至物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)設立的專用賬戶,用于業主大會的籌備。

        籌備經費標準及使用管理辦法由市物業管理主管部門會同市發展改革部門制定。

        第二十條 首次業主大會籌備組履行下列職責:

        (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

        (二)擬訂管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案;

        (三)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

        (四)提出首屆業主委員會成員候選人條件、名單和選舉辦法;

        (五)依法確定首次業主大會會議表決規則;

        (六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

        對前款規定的內容,籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前,在住宅物業管理區域內顯著位置公告,并書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的,籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

        籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。業主大會成立后,籌備組自行解散。

        第二十一條 業主大會決定下列事項:

        (一)制定、修改業主大會議事規則;

        (二)制定、修改管理規約;

        (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

        (四)決定業主大會、業主委員會工作經費,業主委員會成員、專職工作人員工作補貼和標準;

        (五)確定物業服務內容、服務標準和物業服務收費方案;

        (六)選聘和解聘物業服務企業;

        (七)使用物業專項維修資金和共有資金;

        (八)籌集物業專項維修資金;

        (九)依法改建、重建建筑物及其附屬設施;

        (十)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

        (十一)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

        業主大會決定前款事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第八項至第十項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

        第二十二條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

        定期會議由業主委員會按照業主大會議事規則的規定組織召開。

        有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

        (一)專有部分面積占比百分之二十以上的業主且人數占比百分之二十以上的業主提議的;

        (二)業主委員會認為需要召開業主大會會議就特定事項作出決定的;

        (三)法律、法規、業主大會議事規則和管理規約規定的其他情形。

        召開業主大會會議,應當于會議召開十五日前通知全體業主,同時報告社區居(村)民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄,并妥善保存。

        業主委員會不按照前款規定組織召開業主大會會議的,由街道辦事處(鎮人民政府)督促限期組織召開。

        第二十三條 業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者電子投票等形式。

        業主大會會議依法表決的結果應當及時向全體業主公示。

        選票、表決票和授權委托書等相關資料,應當妥善保存,以備查詢。

        第二十四條 業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會選舉產生,并以其選舉產生之日為成立日期。

        業主委員會由主任、副主任及委員組成,每屆任期三至五年,可以連選連任。業主委員會由五至十一人單數組成,具體人數、任期由業主大會議事規則確定。

        第二十五條 業主委員會成員應當由模范履行業主義務、熱心公益事業、責任心強、公正廉潔、具有一定組織能力的業主擔任。

        鼓勵和支持業主中符合條件的中國共產黨黨員、社區居(村)民委員會成員、社區黨組織成員、人大代表、政協委員以及具有法律、財會、管理等工作經驗的人員參加業主委員會選舉。

        新當選的業主委員會成員應當進行誠信承諾,在住宅物業管理區域內公示不得少于五日。

        第二十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列材料向物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)備案:

        (一)業主委員會備案申請書;

        (二)業主委員會成員名單;

        (三)業主大會議事規則和管理規約;

        (四)業主大會會議記錄;

        (五)其他應當提供的材料。

        備案材料齊全的,街道辦事處(鎮人民政府)應當在三個工作日內出具業主委員會備案證明;備案材料不齊全的,街道辦事處(鎮人民政府)應當當場一次性書面告知需要補正的材料。

        街道辦事處(鎮人民政府)應當將備案的相關文件和資料與物業所在地縣(市)、區物業管理主管部門、公安派出所、社區居(村)民委員會共享。

        備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起十五日內重新辦理備案。

        第二十七條 業主委員會取得備案證明后,可以依法申請刻制印章、開立銀行賬戶。

        業主委員會印章經半數以上成員簽字同意方可使用。

        業主委員會印章應當標明業主委員會的屆數和任期。

        第二十八條 業主委員會應當履行下列職責:

        (一)召集業主大會會議,報告住宅物業管理的實施情況、業主委員會履職情況;

        (二)執行業主大會決定和決議,維護業主合法權益;

        (三)代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

        (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

        (五)督促業主、物業使用人遵守管理規約;

        (六)督促業主、物業使用人按時交納物業費,組織和監督物業專項維修資金的續籌和使用;

        (七)法律、法規規定以及業主大會賦予的其他職責。

        鼓勵業主大會建立業主委員會任中審計和離任審計制度。審計可以委托街道辦事處(鎮人民政府)組織第三方機構實施,費用可以從共有資金中列支。

        第二十九條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料:

        (一)業主委員會成員姓名、職責分工和聯系方式;

        (二)管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同;

        (三)業主大會和業主委員會的決定和決議;

        (四)物業專項維修資金的籌集、使用情況;

        (五)共有資金的收支和使用情況;

        (六)占用業主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位處分使用情況;

        (七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況、業主委員會成員工作補貼等費用情況;

        (八)其他應當向業主公開的情況和資料。

        前款第四項至第七項應當每半年在住宅物業管理區域顯著位置公布一次,公布時間不少于十五日。

        第三十條 業主委員會不能正常開展工作的,物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)應當組織召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。

        第三十一條 業主委員會成員不得有下列行為:

        (一)阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定和決議;

        (二)一年內缺席業主委員會會議總次數達到一半;

        (三)利用職務之便接受減免物業費、停車費等相關費用;

        (四)非法收受建設單位、物業服務企業或者其他利害關系人提供的利益、報酬或者向其索取利益、報酬;

        (五)利用成員資格謀取私利損害業主共同利益;

        (六)泄露業主信息;

        (七)虛構、篡改、隱匿、銷毀住宅物業管理活動中形成的文件資料;

        (八)拒絕、拖延提供住宅物業管理有關的文件資料,妨礙業主委員會換屆交接工作;

        (九)擅自使用業主委員會印章;

        (十)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權,與物業服務企業簽訂、修改物業服務合同;

        (十一)將業主共有財產借給他人、設定擔保等挪用、侵占業主共有財產;

        (十二)違反法律、法規以及管理規約的其他情形。

        第三十二條 業主委員會任期屆滿九十日前,應當書面告知物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會。街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會應當指導、協助成立換屆改選小組,由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

        換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得就選聘、解聘物業服務企業等共同管理事項,組織召開業主大會會議,但發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況,需要立即使用物業專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。

        業主委員會逾期未換屆改選的,由物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)指導社區居(村)民委員會組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

        第三十三條 業主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內,將其保管的財務賬簿憑證、業主名冊、會議記錄、文書檔案等資料、印章及業主共有財產移交物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)保管。不按時移交的,街道辦事處(鎮人民政府)應當責令其限期移交;拒不移交的,物業所在地的公安機關應當協助移交。

        物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)應當在新一屆業主委員會備案后十日內,將其保管的前款所列資料、印章、財物移交新一屆業主委員會。

        第三十四條 成立物業管理委員會的,應當由物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)、社區黨組織、社區居(村)民委員會、社區服務機構、業主代表等組成,一般為七至十三人的單數。其中業主代表應當不少于物業管理委員會成員人數的二分之一,由街道辦事處(鎮人民政府)通過聽取業主意見、召開座談會等方式,在自愿參加的業主中確定。

        物業管理委員會主任一般由業主成員擔任;由非業主成員擔任的,應當在業主成員中明確一名副主任,承擔日常事務。物業管理委員會成員名單應當在住宅物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不少于七日。

        第三十五條 物業管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的,由物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)重新組建物業管理委員會。

        物業管理委員會自新一屆業主委員會產生之日起停止履行職責,并應當在七日內向新一屆業主委員會移交相關資料和財務,移交后自動解散。

        第三十六條 市物業管理主管部門應當會同有關部門,組織建立市物業管理公眾服務平臺,用于業主決策電子投票、物業服務招投標、物業管理相關信息公開和物業管理矛盾投訴處理等。

         

        第四章 前期物業管理

        第三十七條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,由建設單位承擔前期物業管理責任。建設單位應當依照法律、法規規定的方式選聘前期物業服務企業,并與其簽訂前期物業服務合同。

        建設單位依法與物業服務企業訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前,業主委員會或者業主與新物業服務企業訂立的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

        第三十八條 建設單位銷售物業前,應當參照物業管理主管部門提供的示范文本制定前期物業服務合同和臨時管理規約;建設單位修改示范文本的,不得侵害物業買受人的合法權益。

        建設單位銷售物業時,應當將前期物業服務合同和臨時管理規約向物業買受人明示并予以說明,依法簽訂買賣合同。

        物業買受人在與建設單位簽訂買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

        物業服務企業應當自前期物業服務合同簽訂之日起三十日內,將前期物業服務合同、臨時管理規約和項目負責人信息向縣(市)、區物業管理主管部門備案。備案信息與物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)共享。

        第三十九條 住宅物業管理區域內依法屬于全體業主所有的共有資金包括:

        (一)利用共有部分從事經營活動產生的收益;

        (二)管理規約、業主大會議事規則約定或者業主大會決定由全體業主共同分攤繳交的費用;

        (三)共用部位被依法征收的補償費;

        (四)共有資金產生的孳息;

        (五)其他合法收入。

        前期物業服務企業應當在與建設單位簽訂前期物業服務合同之日起十日內,設立該住宅物業管理區域業主共有資金專用賬戶,用于存儲業主的共有資金。

        業主大會或者業主委員會設立業主共有資金基本賬戶的,物業服務企業應當撤銷業主共有資金專用賬戶,將業主共有的資金十五日內轉入業主共有資金基本賬戶。

        業主共有資金管理辦法由市物業管理主管部門另行制定, 報市人民政府批準后實施。

        第四十條 已交付使用物業業主總人數百分之二十以上的業主,對建設單位選聘的前期物業服務企業的服務質量不滿意,要求第三方機構評估的,建設單位應當委托其與業主、物業服務企業協商選定的第三方機構對物業服務企業履行前期物業服務合同的情況進行評估。評估結果在一年內有效,并向全體業主公告,同時告知物業所在地縣(市)、區物業管理主管部門。

        經評估物業服務不符合履約標準的,建設單位可以按照合同約定更換物業服務企業,或者要求物業服務企業限期整改;逾期不整改的,建設單位應當向物業管理主管部門報告。

        第四十一條 物業服務企業承接物業前,應當與建設單位按照合同約定共同對住宅物業管理區域內的物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗,并可以邀請物業所在地縣(市)、區物業管理主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)、部分業主參加。

        建設單位應當在現場查驗二十日前向物業服務企業移交下列資料:

        (一)規劃、竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

        (二)共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養等技術資料;

        (三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

        (四)業主名冊;

        (五)物業服務所必需的其他資料。

        未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單,并書面承諾補交的具體期限,長不超過十日。

        承接查驗后,建設單位應當與物業服務企業簽訂物業承接查驗協議,對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。

        物業交接后,發現存在隱蔽工程質量問題,影響房屋結構安全和正常使用的,建設單位應當負責修復;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。物業服務企業擅自承接未經查驗的物業,因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,依法承擔相應的責任。

        第四十二條 物業服務企業應當自物業交接后三十日內,持有關材料到物業所在地縣(市)、區物業管理主管部門備案。物業管理主管部門應當將承接查驗備案相關資料抄送物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)。

        物業服務企業應當在承接查驗備案后三十日內將下列情況在住宅物業管理區域顯著位置公告:

        (一)承接查驗時間、范圍;

        (二)查驗的事項及結果;

        (三)存在問題、解決辦法及時限;

        (四)需要公告的其他事項。

        第四十三條 物業服務企業應當建立物業承接查驗檔案,檔案資料屬于全體業主所有,業主有權免費查詢。

        前期物業服務合同期限屆滿或者終止的,物業服務企業應當自合同期限屆滿或者終止之日起十日內,向業主委員會移交物業承接查驗檔案資料,或者在業主委員會監督下向新選聘的物業服務企業移交。物業所在地縣(市)、區物業管理主管部門予以指導、協助。

         

        第五章 物業管理服務

        第四十四條 物業服務企業應當具有獨立的法人資格,按照國家有關規定組織從業人員參加職業技能培訓,提高從業人員素質和技能水平。

        物業服務企業在承接項目前,應當將營業執照、主要負責人、固定辦公場所、聯系方式和人員相關信息書面告知項目所在地的縣(市)、區物業管理主管部門。

        第四十五條 鼓勵物業服務與養老服務相結合,支持有條件的物業服務企業開展養老服務業務,引導物業服務企業通過智慧化服務平臺提供助餐、助行、護理、家庭保潔、代購代繳、定期 巡訪等形式多樣的服務。物業服務企業可以按照有關規定申請相應優惠扶持政策。

        第四十六條 物業服務企業應當在住宅物業管理區域顯著位置公布或公示下列信息:

        (一)加蓋企業公章的營業執照復印件、項目負責人基本情況、聯系方式;

        (二)物業服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據、物業服務投訴電話等;

        (三)電梯、消防等共用設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

        (四)公共水電分攤費用、物業專項維修資金使用、利用共有部分從事經營活動產生的收益的收支情況;

        (五)房屋使用過程中的結構變動等安全事項;

        (六)其他應當向業主公開的信息。

        前款第一項至第三項應當長期公布,第四項應當至少每半年公布一次,第五項應當及時公示。業主對公布或者公示內容有異議的,物業服務企業應當及時予以答復。

        第四十七條 物業服務企業應當按照法律、法規規定和物業服務合同約定提供物業服務,不得有下列行為:

        (一)違反物業服務合同約定降低物業服務標準;

        (二)未經法定程序提高物業服務收費標準;

        (三)未經業主大會同意或者未按照物業服務合同約定,處分屬于業主共有的財產;

        (四)未經業主大會同意或者未按照物業服務合同約定,將物業費、公共水電分攤費用、汽車停放費用等捆綁收;

        (五)采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費;

        (六)法律、法規禁止的其他行為。

        第四十八條 物業服務企業應當按照物業服務合同約定,指派項目負責人負責物業服務項目的運營和管理。除物業服務合同另有約定外,項目負責人只能在一個物業服務項目任職。

        業主委員會經征求業主意見,可以要求物業服務企業更換項目負責人,物業服務企業應當及時更換。

        物業服務企業更換項目負責人的,應當在住宅物業管理區域內顯著位置進行公示。

        第四十九條 市、縣(市)、區物業管理主管部門應當依法將業主、物業服務企業、項目負責人的信用信息記錄、歸集、錄入公共信用系統;會同有關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制,加強行業誠信管理。

        第五十條 一個住宅物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務,可以根據分期開發情況或者不同物業的使用性質,提供不同收費標準的服務。物業服務企業可以根據物業服務合同的約定預收物業費,預收物業費的期限長不超過一年。

        業主應當根據物業服務合同的約定交納物業費等相關費用。業主自行管理的住宅物業管理區域,業主委員會可以向業主收取物業費等相關費用。

        業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務企業可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務企業可以提起訴訟或者申請仲裁。

        業主拒付物業費損害他人合法權益的,業主大會或者業主委員會有權依照法律、法規以及管理規約督促其支付。

        業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約內容、物業服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人。物業所有權發生轉移時,轉讓人應當與物業服務企業結清物業費;受讓人應當在辦理權屬登記后三十日內,將物業權屬轉移情況、物業費結算情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業。

        已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業,物業費由建設單位全額承擔。

        物業服務合同未約定或者未經業主同意,物業服務企業自行提供的服務,不得向業主收取費用。

        第五十一條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點,遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定,實行政府指導價和市場調節價。普通住宅的前期物業服務收費實行政府指導價,業主大會成立后,物業服務收費是否實行政府指導價由業主大會決定;非普通住宅和非住宅、滿足部分業主需要或者接受業主委托開展的特約服務等其他物業服務收費,實行市場調節價。具體物業服務收費標準,由當事人在物業服務合同中約定。

        實行政府指導價的,發展改革部門應當會同物業管理主管部門,綜合考慮物業服務平均成本、低工資標準調整幅度以及消費物價指數變動情況,制定物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度,并向社會公布。發展改革部門應當每三年內對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估,并根據評估結果適時調整。

        物業服務行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則,供業主大會或者業主大會授權的業主委員會和物業服務企業在協商時參考。

        第五十二條 物業費可以采取包干制或者酬金制等方式,具體收費方式由物業服務合同約定。

        實行酬金制的,業主委員會預收的物業服務資金除支付物業服務企業的酬金外,其余部分用于物業服務合同約定的支出,由物業服務企業申請使用,據實列支,結余由業主享有,不足由業主承擔。

        實行酬金制的物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算,每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

        第五十三條 業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿九十日前組織召開業主大會會議,決定是否續聘物業服務企業,并將決定書面告知物業服務企業。雙方續約的,應當重新簽訂物業服務合同。

        物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應當在物業服務合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會,但是合同對通知期限另有約定的除外;同時書面告知物業所在地物業管理主管部門和街道辦事處(鎮人民政府),并在住宅物業管理區域顯著位置公告。

        物業服務期限屆滿后,業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務企業的決定,物業服務企業繼續提供物業服務的,原物業服務合同繼續有效,但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同,但是應當提前六十日書面通知對方。

        物業服務合同終止后,在業主或者業主大會選聘的新物業服務企業或者決定自行管理的業主接管之前,原物業服務企業應當繼續處理物業服務事項,維持正常的物業管理秩序,并可以請求業主支付該期間的物業費。

        第五十四條 物業服務企業應當在發生下列情形之日起十五日內退出住宅物業管理區域,合同另有約定的除外:

        (一)物業服務合同依法、依約解除的;

        (二)經人民法院判決或者仲裁機構裁決物業服務企業應當退出的;

        (三)物業服務企業營業執照被依法吊銷的;

        (四)法律、法規規定的不得繼續從事物業服務活動的其他情形。

        物業服務企業不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等理由拒絕退出。

        第五十五條 物業服務企業退出住宅物業管理區域時,應當依法履行下列交接義務:

        (一)移交物業服務用房;

        (二)移交前期物業管理開辦費購買的物業辦公設備等固定資產;

        (三)結清預收、代收和預付、代付的有關費用;

        (四)移交建設單位按照本條例第四十一條第二款規定移交的資料;

        (五)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、定期檢驗等技術資料,運行、維護、保養記錄;

        (六)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

        拒不退出或者移交的,業主委員會可以請求物業所在地公安機關給予協助;有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違法行為的,由公安機關依法處理。

        在辦理交接時,交接各方應當對住宅物業管理區域內電梯、消防、監控等共用設施設備的使用維護現狀給予確認,并報物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)備案。

        第五十六條 單體物業或者規模較小的物業,業主大會可以決定自行管理本住宅物業管理區域。

        由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決,經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意,住宅物業可以在街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會的監督指導下由業主自行管理。

        實行自行管理的,應當將執行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內容提交業主大會會議表決。

        電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備,應當委托專業機構進行維修和養護。

        第五十七條 市、縣(市)、區人民政府應當制定老舊住宅小區物業整治改造規劃和年度實施計劃,完善配套基礎設施和公共服務設施。

        市、縣(市)、區人民政府有關部門應當指導、協助老舊住宅小區增設必要的停車位和車輛充電設施,以及加裝電梯。

        老舊住宅小區完成整治改造后,街道辦事處(鎮人民政府)可以組織業主成立業主大會,由業主大會決定選聘物業服務企業管理或者由業主自行管理物業。

        未實行物業管理的老舊住宅小區,由街道辦事處(鎮人民政府)組織實施環境衛生、秩序維護等基本物業服務。

        市、縣(市)、區人民政府應當對老舊住宅小區整治改造和住宅物業管理相關費用給予適當補貼。

        第五十八條 新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營設施設備竣工驗收后,建設單位應當依法將其移交給專業經營單位負責管理。專業經營單位應當接收并依法承擔住宅物業管理區域內分戶終端計量裝置或者入戶端口以外相關管線和設施設備的維修、養護、更新的責任,有關費用由專業經營單位承擔,但二次供水設施的費用承擔,按照有關法律、法規規定執行。

        老舊住宅小區內未依法移交的專業經營設施設備,業主大會決定移交給專業經營單位管理的,專業經營單位應當接收,具體實施辦法由市人民政府制定。

        專業經營單位委托物業服務企業代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養護的,雙方應當簽訂書面委托協議,明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂書面委托協議的,由專業經營單位自行負責相關工作。

        專業經營單位不得因部分終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部位的服務。

         

        第六章 物業安全管理與使用維護

        第五十九條 物業服務企業負責住宅物業管理區域共有部分安全檢查和維修養護,并承擔超過保修期或者合理使用年限后的物業安全管理責任。業主負責物業專有部分安全檢查和維護保養。

        物業服務企業應當登記進出住宅物業管理區域的外來人員和車輛,履行車輛停放管理義務,并定時對住宅物業管理區域進行巡查。

        住宅物業管理區域內安裝監控安防設施設備的,物業服務企業應當定期維修養護,保障正常運行。

        物業服務企業對維修養護、改造物業及配置固定設施設備而形成的資料,應當妥善保管并建立檔案。

        第六十條 物業服務企業應當在消防車道、消防車操作場地、消防設施設置明顯標識和禁止占用提醒;對人流干道、疏散通道、化糞池、電梯等重點部位和重要設施進行經常性檢查。

        對檢查中發現的安全隱患,應當立即處理,并發出警示;發現專業經營設施設備有安全隱患的,應當及時報告相關專業經營單位;存在重大事故隱患的,應當及時報告物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)和負有安全生產監督管理職責的部門。

        尚未組建業主委員會、未選聘物業服務企業的住宅小區,社區居(村)民委員會應當組織業主、物業使用人做好消防安全工作。

        第六十一條 業主或者物業使用人裝飾裝修物業的,應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。

        業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前,應當向物業服務企業辦理登記手續,簽訂裝飾裝修服務協議。涉及拆改非承重結構及燃氣設施等需要報相關部門批準的,應當依法辦理批準手續。未辦理登記、批準手續的,物業服務企業可以按照臨時管理規約或者管理規約的規定,禁止裝飾裝修施工人員進入住宅物業管理區域。

        物業服務企業對裝飾裝修活動進行巡查時,業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

        物業服務企業不得向業主或者物業使用人指定裝飾裝修施工單位、材料供應商以及物料搬運人員。

        第六十二條 住宅物業管理區域內發生下列情形之一的,物業服務企業應當向有關主管部門報告:

        (一)發生火災、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全的;

        (二)建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患,嚴重危及業主、物業使用人及建筑物安全的;

        (三)發生群體性突發事件的;

        (四)住宅物業管理區域內發生其他重大事項的。

        第六十三條 住宅物業管理區域內禁止下列行為:

        (一)擅自改變物業的規劃用途;

        (二)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置,擴大承重墻上原有的門窗洞口;

        (三)將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方;

        (四)違法搭建建筑物、構筑物;

        (五)損壞或者擅自占用、改建物業共用部位和配套建筑,損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

        (六)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品;

        (七)制造超過規定標準的噪聲、振動或者影響鄰居采光、通風;

        (八)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲堆放雜物、露天焚燒垃圾;

        (九)高空拋物;

        (十)侵占綠地、擅自砍伐樹木、毀壞綠化和綠化設施;

        (十一)擅自擺攤設點、占道經營,無序停放車輛;

        (十二)擅自在物業管理區域內懸掛、張貼、涂寫、刻畫等;

        (十三)非法飼養動物、種植植物;

        (十四)違反用電安全要求私拉電線和插座為電動自行車充電;

        (十五)占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道、安全出口,圈占、遮擋消火栓,損壞消防設施及器材;

        (十六)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

        有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告有關主管部門。

        有關主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)應當依法依規及時查處住宅物業管理區域內的違法違規行為。

        業主大會或者業主委員會對侵害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約請求行為人停止侵害、排除妨害、消除危險、恢復原狀、賠償損失。業主委員會對侵害業主共同利益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

        第六十四條 住宅小區應當根據需要設置電動汽車、電動自行車的停車場所和充電設施。

        新建住宅小區,建設單位應當按照規劃要求配建電動汽車、電動自行車的停車場所和充電設施。

         

        第七章 物業保修金與物業專項維修資金

        第六十五條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。建設單位委托物業服務企業維修的,應當與物業服務企業另行簽訂委托協議。

        建設單位應當在申報辦理工程竣工驗收備案前,按照建筑安裝工程總造價百分之一的標準交存物業保修金,用于物業保修期內建設單位不履行保修責任,或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的維修費用列支。物業保修金不得納入房屋建設成本。

        物業保修金實行統一交存、權屬不變、?顚S、政府監管的原則,由市或者縣(市)、區物業管理主管部門統一管理。

        物業保修金交存期限為五年。交存期內,物業保修金不足的,建設單位應當補足;交存期滿后,物業保修金有余額的,應當返還建設單位。

        物業保修金收取、使用和管理的具體辦法由市人民政府制定。

        第六十六條 同一住宅物業管理區域內,有兩戶以上業主的住宅物業和非住宅物業,業主應當交存物業專項維修資金。物業專項維修資金屬于業主所有,專項用于保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造,不得挪作他用。

        新建商品房首期物業專項維修資金,由建設單位在辦理網簽備案時代為足額交存,業主應當按照合同約定向建設單位交納物業專項維修資金,未按規定交存首期物業專項維修資金的,建設單位不得將房屋交付買受人。

        受讓土地的住宅物業配置電梯的,建設單位應當在辦理網簽備案時依法交存電梯、消防等設施設備專項維修資金,納入住宅物業管理區域物業專項維修資金管理。

        物業專項維修資金管理辦法由市人民政府制定。

        第六十七條 在已設立物業專項維修資金賬戶的住宅物業管理區域,業主未交存物業專項維修資金或者分戶賬物業專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的,應當按照國家、省和本市的相關規定及時補交或者續交。

        第六十八條 本條例施行后的新建住宅物業項目,建設單位未按照本條例第十七條的規定提出成立業主大會書面報告的,住宅物業共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的,應當由建設單位承擔維修責任。

        物業維修資金的使用遵循受益人和負擔人相一致的原則。建設單位已經按照規定提出成立業主大會書面報告但業主大會尚未成立期間,需要動用物業專項維修資金的,物業服務企業應當提出維修實施方案,由物業所在地社區居(村)民委員會組織征詢相關業主意見后,根據法定程序辦理物業專項維修資金提取事項。

        超過一定額度的物業專項維修資金使用項目,應當采取招標投標、審價等方式,保障資金安全。

        第六十九條 物業保修期限屆滿后,發生下列危及房屋安全以及人身、財產安全的緊急情況,物業服務企業應當先行采取應急防范措施,業主大會或者業主委員會可以依法申請使用物業專項維修資金:

        (一)外墻、屋面滲漏的;

        (二)電梯發生故障經電梯檢驗檢測機構評估認為危及人身安全的;

        (三)公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身安全的;

        (四)樓頂、樓體外立面有脫落危險的;

        (五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;

        (六)消防設施出現功能障礙,住宅物業管理區域存在重大火災隱患的;

        (七)危及房屋安全或者人身安全的其他情形。

        應急維修工程竣工驗收后,應當將經過審計的物業專項維修資金使用總額以及業主分攤情況在住宅物業管理區域內顯著位置公示,公示期限不少于十五日。

        第七十條 物業專項維修資金的增值收益,扣除業主房屋分戶賬滾存資金(利息)和必要管理費用的剩余部分,可以建立維修資金統籌分賬,主要用于住宅物業管理區域內房屋共用部位和共用設施設備無法正常使用的項目,以及受益人為全體業主或者無法界定受益人的項目維修、更新和改造。

         

        第八章 監督管理

        第七十一條 市、縣(市)、區物業管理主管部門應當對街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會物業管理工作人員、業主委員會成員和物業服務企業相關人員進行培訓,提高物業管理和服務水平,所需費用納入同級財政預算。

        市、縣(市)、區物業管理主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)應當組織開展物業管理法律、法規的宣傳工作,增強業主自我管理的意識和能力。

        第七十二條 市物業管理主管部門履行下列職責:

        (一)負責全市住宅物業管理活動的相關政策研究,建立完善住宅物業管理機制;

        (二)指導、服務和監督各縣(市)、區住宅物業管理的監管工作;

        (三)統籌全市住宅專項維修資金監管工作;

        (四)建立和管理市物業管理公眾服務平臺;

        (五)建立和完善物業服務行業信用管理體系;

        (六)制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、前期物業服務合同、物業服務合同、承接查驗協議等示范文本;

        (七)法律、法規規定的其他職責。

        第七十三條 縣(市)、區物業管理主管部門履行下列職責:

        (一)指導、監督街道辦事處(鎮人民政府)物業管理相關工作;

        (二)指導、監督選聘物業服務企業、物業服務企業交接、物業承接查驗和物業服務企業履約以及相關的備案工作;

        (三)負責指導、監督業主大會、業主委員會籌建、換屆以及日常監管工作,建立日常培訓和業務指導機制;責令限期改正或者撤銷業主大會、業主委員會的違法決定;

        (四)負責物業專項維修資金的監督管理;

        (五)協調老舊住宅小區整治及推進未建立物業管理的住宅小區轉入物業管理;

        (六)法律、法規規定的其他職責。

        第七十四條 街道辦事處(鎮人民政府)履行下列職責:

        (一)具體負責轄區內住宅物業管理工作,完善社區公共服務體系,健全物業管理工作長效機制;

        (二)指導、協助和監督轄區內業主大會、業主委員會的籌建、備案、換屆以及物業服務企業的選聘、交接等工作;

        (三)負責住宅物業管理相關參與主體信用信息的采集;

        (四)建立住宅物業管理爭議化解機制;

        (五)落實住宅物業應急管理機制,制定轄區內物業管理應急預案;

        (六)法律、法規規定的其他職責。

         

        第九章 法律責任

        第七十五條 違反本條例規定的行為,法律、法規已有處罰規定的,依照其規定處罰。

        第七十六條 本條例規定的行政處罰,按照相對集中行政處罰權的規定應當由其他執法主體實施的,依照其規定執行。

        第七十七條 建設單位違反本條例規定,有下列情形之一的,由縣(市)、區物業管理主管部門或者按照下列規定予以處罰:

        (一)違反本條例第十七條第一款規定,未報送相應材料的,責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下罰款;

        (二)違反本條例第十九條第一款規定,未按照規定交納首次業主大會會議籌備費用的,責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款;

        (三)違反本條例第四十條第一款規定,未按照要求委托第三方機構進行評估的,責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款;

        (四)違反本條例第六十五條第二款、第四款規定,未按照要求交存或者未補足物業保修金的,責令限期改正;逾期不改正的,處十萬元以上三十萬元以下罰款;

        (五)違反本條例第六十六條第二款、第三款規定,未按照要求交存物業專項維修資金的,責令限期改正;逾期不改正的,處應交存物業專項維修資金數額的百分之十以上百分之三十以下罰款。

        第七十八條 物業服務企業違反本條例規定,有下列情形之一的,由縣(市)、區物業管理主管部門按照下列規定進行處罰:

        (一)違反本條例第四十二條第二款規定,未公告承接查驗情況的,責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上十萬元以下罰款;

        (二)違反本條例第四十六條規定,未公布或者公示信息或者公布、公示虛假信息的,責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下罰款。

        物業服務企業違反價格管理規定的,由市場監督行政主管部門按照價格法律、法規的規定處罰。

        第七十九條 物業管理主管部門、政府相關職能部門及機構、街道辦事處(鎮人民政府)的工作人員利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監督管理職責,或者發現違法行為不予查處,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予處分。

         

        第十章 附則

        第八十條 物業服務企業之外的其他管理人接受業主大會委托管理住宅物業的,適用本條例有關物業服務企業的規定。

        非住宅物業的管理參照本條例執行。

        第八十一條 本條例自2021年12月1日起施行。

         
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